問題なのは、『不具合があるのに良好ですと言って売ってしまうこと』
これは虚偽に当たります。不具合があるなら正直に（有）ということを事前に買主に告げておけば何も問題はないのです。その不具合を知っていてあえて購入を決めたのです。であれば売主は不具合を直したりする必要もないのです。あくまでも現況で引渡しということになります。
Ⅱ【『リフォーム済』の場合は責任の所在を明らかに】
・リフォーム済の物件は通常、不動産業者が売主になります。例えば、新規交
換してある設備についてはそのメーカーの保証書がついていますので各メ
－カ－の規定によりますがクロスやフローリングが破損している場合は売
主である不動産業者の責任になります。ただ、期間が半年とか１年の短期に
なり、設備によってまちまちですので、表等にまとめてもらうと良いでしょ
う。あと、フルリフォーム物件の場合はリフォーム業者（施工業者）の保証
がついていることがありますが、知らぬ間に倒産していることもありますの
で注意が必要です。
Ⅲ【『アフターサービス』について】
・このサービスのイメージとしては、例えば建具のたてつけに不具合が生じた
とか、クロスの一部が剥がれたとか、フローリングの一部にキズがあった
等です。
通常、職人さんが来てくれてパッと補修してくれます。新築の場合ですと、
ちょっとしたキズでも気になるのは当然です。しかし、中古の場合ですと経
年変化はあって当然の世界になりますのでこのサービスは基本的には新築
住宅に限られます。特に法律で定められているわけではありませんが業界
において認知されている事項と思われますので、各内容については売主であ
る宅建業者にご確認下さい。
「保証について」知っておきたい６つのポイント
さて今回は、お役立ち情報の「保証について」をお送りします。
購入を決めてから契約の前までに一番気になるところだと思います。
是非、一度お目通しください。
よろしくお願いいたします。
「保証について」知っておきたい６つのポイント
『買った後は保証ってあるの？』『アフターサービスってどうなってるの？』という質問をお客様からよくいただきます。確かに、いざ引越しをして生活をはじめた後、どこか不具合が生じたらどうなるのだろう？ということは気になるところです。これは大きく２つの場合に分かれます。
① 不動産業者が売主の場合
② 一般の個人が売主の場合
上記①の場合のような不動産業者が売主の場合は保証責任は重大です。たとえば、あまりにも欠陥がひどい場合には引渡しから２年以内であれば契約を白紙解約にすることもできるのです。
一方、②の場合のように個人が売主の場合は①に比べると一見、物足りない内容です。しかし、例えばこれを①と同じように一般の個人の方に２年や１０年の責任を負わせるということはあまりにも酷と言えます。
『どちらかが損をしてどちらかが得をする』という取引は仲介業者としては一番避けたいところです。あくまでも中立な立場を保ち売主、買主、双方が有益になるようにすべきなのです。
尚、①②両方とも物件の状況や設備の状況は契約前の段階で書面での告知義務がありますのでこれを知っておけばこれから物件を検討するにあたって、重要な資料になると思います。『物件状況等報告書』と『設備表』です。ぜひ、覚えておいて下さい。
解決策
Ⅰ【『設備表』をよく確認する】
殆どの物件には添付書類として設備表がついています。これは物件を売り出す時に売主に記載してもらうものですが、設備について故障が無いなら『無』、故障があるなら『有』とはっきり明記する必要があります。
金利の説明
お世話になっております。
『あなたは、唐突ですが、現在、給与振込みはどこの銀行を
使ってますか？』
金利優遇を受けるためには給振りをその銀行にすることが必
須条件になります。(ご存知だったらすみません)
さて本題です。どこの銀行を使うにしても金利優遇の数値が
キーになります。それではどこが一番有利かと申しますと、
みずほ、三菱、三井住友等、ほとんどが店頭金利より『通年
』１．４％優遇を使えるので迷うところです。
ただ、あなたの場合、以前の住宅ローンがみずほであれば
そのままみずほがよろしいかと思います(みずほマイレージ
カードでポイントもたまっていくと思いますし)
と申し上げようかと思いましたが、
だが、しかしです。
みずほの場合ですと、１．４％の優遇を受けるためには条件
がもうひとつございまして、物件価格の８５％以下の借り入
れという規定がございます。ご主人様の資金計画でいきます
と借り入れ２０００万のご希望ですから８５％を上回ること
になり、優遇が使えないことになります。それならば、
三菱であればそういう規定はございません。三菱にしましょ
う！と申し上げたいところですが実際に申込みをして頂かな
いと優遇が使える、使えないの返答はできないとのことです。
(仮審査で構いません)
あと、３５年ローンを組んでおいて、実際、短期で返済をお
考えの場合は、１０年固定、みずほ１．７％優遇。１５年固
定、三菱１．７％優遇がございます。(その後は０．４％)
すみません、結論がまとまらなくなってきましたが、私のア
ドバイスとしましては優遇に関しては、『三菱』が融通がき
くと思います。これは私の今までの経験則になりますが。
あなたのご意見をお聞かせ下さい。できればご契約までに
どちらかで、仮審査をしていただければと思います。
必要書類は、運転免許証のコピー、保険証のコピー、申込み
書です。申込み用紙を添付しようと思いましたが、あなた
のご意見を伺ってからにします。
今ではマイホームを持ち、その当時の家賃並の支払いで
夢を形にしています。
家賃というのは、当然ですが約半分以上が大家さんの利益になっています。
そうすることで、投資したお金を回収する事が可能になります。
私はマイホームを持った時、本当に思いました。
『もっと早くマイホームを持てばよかった！』
社会人になって10年間で900万円以上も
大家さんの懐を暖めてしまったのです。
私のお客様だけは、そんなもったいないことは、させたくない！
どうにかして、この切実な思いを伝えたく、この文章を書きました。
私の二の舞を踏まない為にも、資金について
専門家等のコンサルを受けることをおすすめします。
自分がどれだけ借入可能か知っていますか？
『自分に長期ローンは支払えない』
『まだ早い。２～３年後』
と言っていた方が、ローンのシミュレーションをしたら
『なんだ、こんなもんでいいのか。』
『もっと早く気付けばよかった。』
と言った意見も少なくありません。
現在のあなたの借り入れ可能額、又は
月々の支払い可能額の資金計画を
知っておく事は今後のマイホーム計画において
超重要項目になります。
1度ご検討してみてはいかがでしょうか？
ご相談方法はとっても簡単です。
同封の用紙をＦＡＸいただくか・メールでお問い合わせください。
概ねですが、借り入れ可能額を直ぐに算出致します。
また、銀行には仮審査と本審査がありますが、
仮審査が通れば、ほぼほぼ銀行ローンO.Kですので、必要書類(「源泉徴収票」
と「保険証」)のコピーをご用意してご来店ください。
審査に通っても、借りなければならない訳ではありません。
是非、お試しを。
この記事を最後までお読み頂き、ありがとうございました。
ここで一度、マイホーム作りの第一歩を踏み出しませんか。
おかしいなっ？ちゃんと昨日掃除したのに、何でもう散らかってるの！
それは、奥様が悪いのではありません。
かわいいお子様のせいでもありません。
当然、家事を全く手伝わないご主人のせいでもないのです。
家の中が片付かないのは、実は収納スペースの不足や間取りが悪いのです。
そもそも、賃貸アパートというのは、大家さんの予算や好み、希望でつくられ
ており、借りている側の意向なんて反映されないなのです。
重視している点は、できるだけ部屋数を増やし、いかにコストをおさえるかに
かかっています。
だからといって、大家さんを責める事はできません。
大家さんの一番の目的は、家賃収入ですから、大家さんの私利私欲で間
取りを設計するのは当たり前ことなのです。
そんなに、大家さんに儲けさせないで下さい
今、あなたは、家賃をいくら払っていますか？
７万円？８万円？中には10～12万円以上払っている方もおります。
私も実は家賃を散々払ってきた人間です。
社会人になって10年間で1,000万円以上の家賃を普通に払ってい
ました。
Ⅱ【名義変更＝贈与】です
『名義は女房にしておいてっ』
「ハイわかりました」と
安請け合いをしてしまった昔の私です。
後から、贈与税がかかるかもしれないことに
気づいた日々を思い出します。
このケースは特殊だったのですが、
＜当時の状況＞契約の場に臨んだのは
ご主人でした。
サインしたのもご主人です。
その後、残金決済の前に名義を女房にしたい
という連絡がきたのです。
当時、私は未だ不動産営業の経験が浅かったこともありますが、
そもそも人から物を貰ったら
“ラッキー”
とぐらいしかの意識しかなかった様に思います。
金額が小さいならまだしも
不動さんの様な高額商品を貰って
税務署が黙っているわけないですよね。
結局この方の場合、奥様が以前お勤めをされていたため
“自分で貯蓄したお金で支払った”
という合理的な説明がつく方だったので
特に問題は起こりませんでしたが
もし税金が発生していたら
数百万円だったことを考えると
恐ろしい限りです。
Ⅲ【相続時精算課税制度】
読んで字のごとく、相続発生時に
税金を精算する制度です。
その時は税金（贈与税）を
支払わなくてもいいのです。
☆父・母からの贈与
2,500万円まで
（住宅に限らず）
3,500万円まで
（住宅に限る）
例）１,５００万円（現金）を親から贈与を受けた場合
1,500万円＜2,500万円
∴税金はかかりません
例）３,０００万円を親から贈与を受け住宅を購入した場合
３,000万円＜3,500万円
∴税金はかかりません
ただし、父・母のすべての財産（不動産、有価証券、現金等）が
5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数の額までです
例）法定相続人
兄弟姉妹2人と配偶者＝合計３人の場合
5,000万円＋1,000万円×３＝8,000万円
父・母のすべての財産が8,000万円を超えるとき、
その部分については税金が課せられます。
「知っておきたい税金」３種類
さて今回は、お役立ち情報
「知っておきたい税金３種類」をお送りします。
不動産取引に税金は切っても切り離せません。
しかも忘れがちなものをピックアップしました。
非常に重要な内容ですので、
必ず一度目をお通しください。
よろしくお願いいたします。
「知っておきたい税金」３種類
『税金払って下さい！』こんな身に覚えのない手紙がきたらどうします？
【不動産関連の税金】
①不動産取得税 ②固定資産税
③登録免許税 ④贈与税 ⑤譲渡所得税
この中でも皆さんがよく耳にするのは
②固定資産税でしょうか。
不動産を所有する人にかかる市町村税です。
毎年１月１日時点での所有者に５月頃通知されます。
ただ、今回の内容はこの税ではなく、
不動産を購入してしばらく経ってから
通知がくる税金で、
しかも注意していないと案外忘れてしまって、
後から請求がきてから気が付く様な
税金にスポットを当てたいと思います。
『税金払って下さい』
こんな手紙が突然届いて、
金額が数百万！？ってなことにならないためにも。
解決策
Ⅰ【築年数が古い物件や建物の面積が50㎡未満のものは注意を】
最近では割安感のある中古住宅を
探されている方が増えてきました。
築10年未満の物件であったり、
あるいは築30年経過しているような
物件であっても
リフォームをして使おうとか増築しようとか様々です。
この場合、昭和57年以前に建てられた建物ですと
不動産取得税（県税）がかかってきます。
これは通常、新築や築年数が浅い物件であれば
控除されてかからない税金になりますので、
該当する物件が少ないため担当営業も
お客様への説明を忘れがちです。
しかも、購入してから半年ほど経過してから
請求がきますので、
忘れたころにやってくる典型的な税金といっていいでしょう。
